随着2026-27年冬季的临近，北海道的二世谷与留寿都地区正吸引着全球房地产投资者的热切关注。本文将基于最新的旅游统计数据和滑雪场访客人数等客观数据，分析该地区强劲的住宿需求。在此基础上，我们将结合具体的模拟演算，阐述这一需求如何与房地产投资（尤其是投资型别墅）的回报率相关联。

2026-27年冬季，二世谷与留寿都的住宿需求将增长到何种程度？

二世谷与留寿都地区以其世界顶级的粉雪而闻名，已确立了其作为国际滑雪胜地的地位。随着疫情后入境旅游的全面复苏，其发展势头愈发强劲。实际上，二世谷地区在2025-26年冬季的游客总数达到了213.5万人次（同比增长8.4%），显示出稳定的增长态势（资料来源：SURF&SNOW）。

这种强大的吸引力并非昙花一现。其背后是多年来政府与民间共同打造的品牌形象，以及通过口碑传播到世界各地的“JAPOW（日本粉雪）”的魅力。可以预见，在2026-27年冬季，将有大量来自亚洲、大洋洲、欧美等世界各地的滑雪爱好者前来，对住宿设施的需求预计将进一步增加。

特别是近年来，除了传统的酒店和公寓外，能够于私人空间中享受悠闲时光的别墅（租赁别墅）需求也显著增长。希望与家人或朋友团体一起，无拘无束地享受二世谷的自然与生活的这种需求，正在推动这一趋势。从投资者的角度来看，这种需求性质上的变化正在创造新的盈利机会。

从数据看住宿需求：外国游客引领，住宿时间趋于长期化

在谈论二世谷与留寿都地区的住宿需求时，外国游客的存在不可或缺。最新的数据再次凸显了其巨大的影响力。在2025-26年冬季，外国游客的总过夜人次同比增长了32.9%，创下了惊人的增长记录（资料来源：NEWSCAST）。这一数字表明，需求已从复苏阶段过渡到增长阶段。

值得注意的是，不仅是住宿人数在增加，住宿时间也在延长。根据俱知安町2025年度的统计数据，外国游客的总过夜人次达到了约89.5万人次，是日本游客（约23.7万人次）的3.7倍以上（资料来源：俱知安町观光统计资料・note（考察））。停留一周到数周，深度体验粉雪和当地文化的旅行方式正逐渐成为主流。

此外，消费金额之高也值得一提。根据二世谷推广局的调查，2025-26年冬季，外国游客的人均消费额高达约58万日元（约合3,671美元），相当于日本住宿游客的约4.6倍（资料来源：NEWSCAST）。消费意愿旺盛的富裕阶层正在激活整个地区的经济，并为房地产价值的提升做出了贡献。

强劲需求支撑下的日均房价（ADR）上涨趋势

旺盛的住宿需求自然会推高住宿设施的价格，即日均房价（ADR: Average Daily Rate）。在供给有限的情况下，需求持续增长，价格上涨是市场规律。在二世谷地区，这一趋势在数据上表现得尤为明显。

例如，从2026年夏季的预订情况来看，作为二世谷地区核心的俱知安町，其ADR与去年同期相比上涨了24.9%（资料来源：HotelBank）。虽然这不是冬季的数据，但它是一个重要指标，表明整个地区的日均房价正处于强劲的上涨趋势中。这证明了该地区作为世界级度假胜地的品牌已经确立，愿意支付高价入住的游客正在增加。

ADR的这种上涨，在模拟房地产投资回报率时是一个非常重要的因素。特别是提供奢华体验的别墅型住宿设施，可以设定较高的价格。由强劲需求支撑的定价策略，直接关系到投资回报的最大化。

【投资模拟】从住宿需求看回报率的可能性

那么，让我们基于这些数据，通过一个简单的模拟演算，来看看在二世谷与留寿都地区投资别墅具有多大的回报潜力。虽然房地产价格总是在变动，但根据本公司截至2025年12月汇总的数据，留寿都地区的独栋别墅价格中位数为2亿8,500万日元（约合1,803,797美元）。

下图显示了二世谷与留寿都地区别墅/独栋住宅的价格与挂牌数量的推移。可以看出，价格在高位保持稳定，而反映市场关注度的挂牌数量则呈现增加趋势。

我们来试算一下，如果购入此价格中位数的房产并作为酒店运营，其收益会是多少。考虑到ADR的上涨趋势和外国富裕阶层的需求，我们对日均房价和入住率做了如下假设。

项目	金额・数值	备注
房产购置价格	2亿8,500万日元	留寿都地区别墅价格中位数（本公司2025年12月统计）
预估日均房价（ADR）	每晚 180,000日元（约合1,139美元）	假设为冬季旺季的价格
预估年入住天数	90晚	假设冬季（120天）入住率为75%
年预估住宿销售额	1,620万日元（约合102,532美元）	180,000日元 × 90晚
预估表面回报率	约5.7%	1,620万日元 ÷ 2亿8,500万日元
预估运营费用	486万日元（约合30,759美元）	清洁费、管理委托费、维修费等（假设为销售额的30%）
预估实际回报率	约4.0%	(1,620万日元 – 486万日元) ÷ 2亿8,500万日元

上述模拟演算仅为一个示例，实际回报率会因房产位置、等级、管理运营能力以及市场环境而异。但是，相信您能够理解，在旺盛的住宿需求背景下，该地区蕴藏着可期待的、具有吸引力的回报潜力。

总结：着眼于2030年新干线开通的长期资产价值

至此，我们结合数据分析了面向2026-27年冬季的二世谷与留寿都的住宿需求，及其对房地产投资回报率的影响。总而言之，可以说旺盛的入境游客需求及随之而来的日均房价上涨，为该地区房地产，特别是投资型别墅的盈利能力提供了强有力的支撑。

不仅要看短期盈利能力，长远眼光也同样重要。预计到2030财年底，北海道新干线将延伸至札幌并开通，同时将设置俱知安站（资料来源：俱知安町 官方网站）。这将极大地改善从首都圈的交通便利性，有望从国内外吸引更多样化的游客群体。

交通基础设施的完善是长期提升房地产资产价值的重要因素。在当前强劲的住宿需求（租金收益）之外，还能规划着眼于未来资产价值上涨（资本利得）的投资策略，这可以说是二世谷与留寿都地区最大的魅力所在。当然，投资决策请参考专家建议，并由您自行审慎判断、承担责任。

关于在留寿都・二世谷的土地及别墅投资，请通过 GA Partners 的 联系我们 进行咨询。

资料来源

• SURF&SNOW
• NEWSCAST
• 俱知安町观光统计资料・note（考察）
• HotelBank
• LIVE JAPAN
• 俱知安町 官方网站
• 根据各公司网站挂牌价格由本公司汇总（2025年12月版）

※本文中的价格与数据基于各来源的公开信息，不构成对未来价格的保证。投资决策请自行判断。

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