「次のニセコ」として世界中の投資家から熱い視線が注がれるルスツ。その不動産価格は、果たして国際的リゾートとして確固たる地位を築いたニセコにどこまで迫っているのでしょうか。本記事では2026年の最新データを基に、両エリアの基準地価から実際の物件価格までを徹底比較。データから浮かび上がるリアルな市場動向と、今後の投資ポテンシャルを読み解きます。

「第二のニセコ」は本当か？今、ルスツが熱い理由

世界屈指のパウダースノーを誇るニセコは、今や不動産価格も世界水準となり、一部の富裕層に限られた投資先となりつつあります。2025-26年の冬シーズンには、ニセコを訪れた外国人客1人あたりの消費額が約58万円に達し、日本人宿泊客の約4.6倍を記録するなど、そのブランド力は健在です（出典：NewsCast (一般社団法人ニセコプロモーションボード発表)）。

このニセコの熱狂が、車で30〜40分ほどの距離にあるルスツエリアへと波及しています。同じく極上の雪質と広大なゲレンデを持つルスツは、ニセコに比べてまだ価格が手頃な「次の投資先」として注目されているのです。単なるニセコの代替地としてではなく、独自の魅力と開発ポテンシャルを持つリゾートとして、その価値が再評価されています。

これまで家族向けのオールインワンリゾートという印象が強かったルスツですが、近年は高級コンドミニアム「The Vale Rusutsu」の成功を皮切りに、ラグジュアリー層をターゲットとした開発が活発化しています。これにより、新たな投資家層が流入し、不動産市場全体の期待感を押し上げています。

【土地価格】基準地価で見るニセコとルスツの上昇率

まず、公的な土地評価である基準地価を見てみましょう。2026年（令和8年）のデータでは、ニセコエリアの中心である倶知安町の総平均が1㎡あたり110,350円（前年比+11.10%）であるのに対し、留寿都村は5,800円/㎡（前年比+3.69%）と、依然として大きな価格差があります（出典：tochidai.info）。倶知安町の商業地にいたっては、前年比+16.0%という北海道内で突出した上昇率を記録しました（出典：GA Partners株式会社）。

この地価高騰は周辺自治体へも確実に広がっています。2026年の基準地価では、倶知安町に隣接する真狩村の地点が全道3位の伸び率を記録するなど、リゾート需要の拡大がうかがえます（出典：e-kensinニュース 北海道建設新聞）。ニセコ中心部の価格上昇が、周辺エリアへの投資を促している構図です。

しかし、実際の不動産市場に目を向けると、興味深い現象が起きています。2025年12月時点の市場の売り出し物件データによると、土地の坪単価の中央値はニセコが約20万円/坪だったのに対し、ルスツは約25.6万円/坪と、なんとルスツがニセコを上回っていました（出典：rusutsu-estate.com）。これは、ルスツではまだ売り物件が少なく、リゾート隣接地の高額物件が中央値を引き上げた結果と考えられますが、市場の期待感の高さを示す一つの指標と言えるでしょう。

ニセコ・ルスツ 土地価格比較（2025〜2026年）

指標	ニセコ（倶知安町）	ルスツ（留寿都村）	出典
2026年 基準地価 (総平均/㎡)	110,350円 (+11.10%)	5,800円 (+3.69%)	tochidai.info
2025年12月 坪単価 (中央値)	199,934円/坪	255,639円/坪	rusutsu-estate.com

【物件価格】ヴィラ・コンドミニアムの㎡単価を比較

次に、建物付きの物件価格を比較してみましょう。当社が2025年12月時点の各社掲載物件を集計したデータによると、一戸建て・ヴィラの価格中央値はニセコが2億5,000万円、ルスツが2億8,500万円と、土地同様に逆転現象が見られました。これもルスツの物件供給数の少なさが影響していると考えられますが、高価格帯のヴィラが市場に出ている証拠です（出典：各社サイトの掲載価格を当社集計）。

上のグラフは、一戸建て・ヴィラの価格中央値の推移を示したものです。掲載件数（折れ線グラフ）はニセコが圧倒的に多いものの、価格（棒グラフ）では2025年に入り、ルスツがニセコを上回る時期も見られるなど、肉薄している様子がわかります。ルスツの掲載件数はまだ少ないですが、一件あたりの価格ポテンシャルの高さを示唆しています。

一方、コンドミニアムに目を向けると、依然としてニセコの優位性が際立ちます。2025年12月時点の建物㎡単価の中央値は、ニセコが約236万円/㎡であるのに対し、ルスツは約139万円/㎡とその差は明らかです（出典：rusutsu-estate.com）。ニセコ・ヒラフ地区の「Setsu Niseko」など、世界的なブランドコンドミニアムが㎡単価を牽引しており、この分野ではまだ大きな価格差が存在します。

価格差の背景：なぜルスツの価格は上昇しているのか？

ルスツの不動産価格が上昇している背景には、いくつかの要因が考えられます。最大の理由は、高騰し続けるニセコからの「スピルオーバー効果（溢出効果）」です。ニセコでの投資機会を逃した、あるいは次の成長エリアを探している国内外の投資家が、地理的に近く、同等の自然環境を持つルスツに注目するのは自然な流れと言えるでしょう。

また、ルスツリゾート自体が大規模な投資を積極的に行っている点も見逃せません。遊園地やゴルフ場も併設するオールシーズンリゾートとしての強みに加え、近年はラグジュアリー層向けの施設開発に力を入れています。特に、2029年春に誕生予定の山頂ヴィラ「NOT A HOTEL RUSUTSU」の計画は、ルスツのブランドイメージを大きく向上させる起爆剤として期待されています（出典：ハピスノ）。

さらに、純粋な割安感も投資を後押ししています。前述の通り、コンドミニアムの㎡単価などではまだニセコとの間に価格差があり、今後の値上がり余地、すなわちキャピタルゲインへの期待感が投資家の意欲を刺激しています。ニセコと同等の体験価値を、より低い初期投資で得られる可能性が、ルスツ市場の魅力となっているのです。

今後の展望：2027年に向けた投資戦略のヒント

2026年の最新データから見えてくるのは、ニセコとルスツ、それぞれの市場の異なる特徴です。ニセコはすでに成熟した国際リゾートとして、高価格ながらも安定した資産価値を持つ市場と言えます。一方でルスツは、まさにこれから大きく成長する可能性を秘めた「成長市場」としての魅力が高まっています。

今後の投資戦略を考える上では、この特性の違いを理解することが重要です。安定したインカムゲイン（賃料収入）を重視するならば、圧倒的なブランド力と集客力を誇るニセコの物件が依然として魅力的です。一方、将来的な値上がり益であるキャピタルゲインを狙うのであれば、開発が進み、価格上昇のポテンシャルを秘めたルスツが面白い選択肢となるでしょう。

ただし、どちらのエリアも物件による価格のばらつきは大きく、同じエリア内でも値上がりする物件と値下がりする物件が混在しています（出典：各社サイトの掲載価格を当社集計）。エリア全体の動向だけでなく、個別の物件の立地、品質、将来性などを慎重に見極める必要があります。本記事でご紹介したデータはあくまで過去の実績であり、将来の価格を保証するものではありません。投資判断は、最新の市場動向や専門家の意見を参考に、ご自身の責任において慎重に行ってください。

ルスツ・ニセコでの土地・ヴィラ投資については、GA Partners の お問い合わせ からご相談ください。

出典・参考

• tochidai.info
• rusutsu-estate.com
• NewsCast (一般社団法人ニセコプロモーションボード発表)
• ハピスノ
• e-kensinニュース 北海道建設新聞
• GA Partners株式会社
• 各社サイトの掲載価格を当社集計（2025年12月版）

※本記事の価格・データは各出典の公開情報を基にしており、将来の価格を保証するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。

タグ: ニセコ, ルスツ, 不動産価格, 不動産投資, 地価, 坪単価