作为“下一个新雪谷”，留寿都正吸引着全球投资者的热切关注。其房地产价格究竟在多大程度上接近了已奠定国际度假胜地稳固地位的新雪谷呢？本文将基于2026年的最新数据，从两地的基准地价到实际房产价格进行全方位对比。我们将解读数据所揭示的真实市场动态与未来的投资潜力。

“第二个新雪谷”是真的吗？当下留寿都备受追捧的理由

以世界顶级的粉雪而闻名的新雪谷，如今其房地产价格也已达到世界级水平，正逐渐成为仅限于部分高净值人群的投资目的地。在2025-26年冬季，到访新雪谷的外国游客人均消费额高达约58万日元（约合3,671美元），是日本本国游客的约4.6倍，其品牌影响力依然强劲（资料来源：NewsCast（由一般社团法人新雪谷观光圈推广协议会发布））。

新雪谷的这股热潮正蔓延至仅有30至40分钟车程的留寿都地区。同样拥有顶级雪质和广阔雪场的留寿都，因其价格相较于新雪谷更为亲民，正作为“下一个投资热点”而备受关注。它不再仅仅被视为新雪谷的替代品，而是作为一个拥有独特魅力和开发潜力的度假胜地，其价值正在被重新评估。

留寿都过去给人的印象主要是适合家庭的一站式度假村，但近年来，以高级公寓“The Vale Rusutsu”的成功为开端，针对高端客群的开发项目日益活跃。这吸引了新的投资者群体涌入，推高了整个房地产市场的预期。

【土地价格】从基准地价看新雪谷与留寿都的上涨率

首先，让我们看一下作为官方土地评估标准的基准地价。根据2026年（令和8年）的数据，新雪谷地区中心的俱知安町总平均地价为每平方米110,350日元（约合698美元）（同比上涨11.10%），而留寿都村为每平方米5,800日元（约合37美元）（同比上涨3.69%），两者之间仍存在巨大价差（资料来源：tochidai.info）。俱知安町的商业用地更是创下了同比增长16.0%的记录，在北海道地区涨幅尤为突出（资料来源：GA Partners株式会社）。

这种地价飙升的趋势也确实在向周边城镇蔓延。在2026年的基准地价中，与俱知安町相邻的真狩村某地块的涨幅位列全北海道第三，显示出度假需求的持续扩大（资料来源：e-kensin News 北海道建设新闻）。新雪谷中心地带的价格上涨，正在推动投资向周边地区转移。

然而，将目光转向实际的房地产市场，一个有趣的现象正在发生。根据2025年12月的市场挂牌房源数据，土地每平方米单价（1坪约等于3.306㎡）的中位数，新雪谷约为60,500日元/㎡，而留寿都约为77,400日元/㎡，令人意外的是，留寿都的价格竟然超过了新雪谷（资料来源：rusutsu-estate.com）。这可以解释为，留寿都市场上挂牌出售的房源尚少，靠近度假村的高价地块拉高了中位数，但这也堪称是反映市场高度期望的一个指标。

新雪谷・留寿都 土地价格对比（2025-2026年）

指标	新雪谷（俱知安町）	留寿都（留寿都村）	资料来源
2026年 基准地价 (总平均价/㎡)	110,350日元 (+11.10%)	5,800日元 (+3.69%)	tochidai.info
2025年12月 每平方米单价 (中位数)	60,476日元/㎡	77,326日元/㎡	rusutsu-estate.com

【房产价格】别墅与公寓的每平方米单价比较

接下来，我们来比较一下带建筑物的房产价格。根据本公司截至2025年12月汇总的各公司挂牌房源数据显示，独栋住宅/别墅的价格中位数，新雪谷为2亿5,000万日元（约合1,582,278美元），留寿都为2亿8,500万日元（约合1,803,797美元），与土地价格一样出现了反超现象。这同样可以归因于留寿都的房源供应量较少，但同时也证明了高价位的别墅正在进入市场（资料来源：本公司根据各公司网站挂牌价格汇总）。

上图显示了独栋住宅/别墅价格中位数的走势。虽然挂牌数量（折线图）上新雪谷遥遥领先，但在价格（柱状图）方面，进入2025年后，留寿都也出现了超越新雪谷的时期，可见两者差距正在迅速缩小。留寿都的挂牌数量虽然还不多，但这预示着其单个房产的价格潜力很高。

另一方面，当我们关注公寓市场时，新雪谷的优势依然十分突出。截至2025年12月，建筑每平方米单价的中位数，新雪谷约为236万日元/㎡（约合14,937美元），而留寿都约为139万日元/㎡（约合8,797美元），差距显而易见（资料来源：rusutsu-estate.com）。新雪谷比罗夫地区的“Setsu Niseko”等国际知名品牌公寓正在引领每平方米单价的上涨，因此在这一领域，价格差距依然很大。

价格差距的背后：为何留寿都的价格在上涨？

留寿都房地产价格上涨的背后，可以归结为几个因素。最主要的原因是来自价格持续飙升的新雪谷的“溢出效应”。对于那些错过了新雪谷投资机会，或正在寻找下一个增长区域的国内外投资者来说，关注地理位置相近且拥有同等自然环境的留寿都，是理所当然的趋势。

此外，留寿都度假村本身正在积极进行大规模投资，这一点也不容忽视。除了其作为附设游乐园和高尔夫球场的全季节度假村的优势外，近年来还大力发展面向高端客群的设施。特别是计划于2029年春季落成的山顶别墅“NOT A HOTEL RUSUTSU”，被寄予厚望，有望成为大幅提升留寿都品牌形象的催化剂（资料来源：Hapisnow）。

此外，纯粹的价格优势也推动了投资。如前所述，在公寓的每平方米单价等方面，与新雪谷之间仍存在价格差距，未来升值空间（即资本利得）的预期正在激发投资者的热情。能够以更低的初始投资获得与新雪谷同等的体验价值，这种可能性正是留寿都市场的魅力所在。

未来展望：面向2027年的投资策略提示

从2026年的最新数据中，我们可以看到新雪谷和留寿都各自市场的不同特点。新雪谷作为一个已经成熟的国际度假胜地，可以说是一个价格高昂但资产价值稳定的市场。而留寿都则作为一个潜力巨大的“增长型市场”，其魅力正在日益凸显。

在考虑未来的投资策略时，理解这些特性差异至关重要。如果侧重于稳定的租金收益（Income Gain），那么拥有强大品牌实力和客流吸引力的新雪谷房产依然具有吸引力。另一方面，如果目标是未来的增值收益（Capital Gain），那么开发正在推进、蕴含价格上涨潜力的留寿都将是一个有趣的选择。

然而，需要注意的是，这两个地区的房产价格差异很大，即使在同一区域内，也同时存在价格上涨和下跌的房产（资料来源：本公司根据各公司网站挂牌价格汇总）。不仅要关注整个区域的动态，还必须仔细评估单个房产的位置、质量和未来潜力。本文介绍的数据仅为历史业绩，并不保证未来的价格。投资决策请参考最新的市场动态和专家意见，并由您自行承担责任，谨慎进行。

有关留寿都和新雪谷的土地及别墅投资事宜，请通过 GA Partners 的联系我们页面进行咨询。

资料来源

• tochidai.info
• rusutsu-estate.com
• NewsCast（一般社团法人新雪谷观光圈推广协议会发布）
• Hapisnow
• e-kensin News 北海道建设新闻
• GA Partners株式会社
• 本公司根据各公司网站挂牌价格汇总（2025年12月版）

※本文中的价格与数据基于各来源的公开信息，不构成对未来价格的保证。投资决策请自行判断。

标签： ニセコ, ルスツ, 不動産価格, 不動産投資, 地価, 坪単価