随着2026-27年冬季的临近，新雪谷・留寿都地区正吸引着全球投资者的目光。本文将基于最新的地价数据和截至2026年11月的真实挂牌价格，深入分析当前房地产市场的状况。我们将为您提供有助于明智投资决策的信息，包括活跃市场背后日益加剧的价格两极分化，以及备受关注的留寿都地区的发展动向。

市场活跃的新雪谷・留寿都：2026-27雪季前的市场概况

即将迎来最佳粉雪季节的新雪谷・留寿都地区，随着游客数量的强劲复苏，其房地产市场也呈现出一派繁荣景象。在2025-26年冬季，新雪谷地区的游客总数达到了约213.5万人（同比增长8.4%）（资料来源：@Press）。尤其值得注意的是，雪季初期的11月（同比增长42.1%）和春季滑雪季的3月（同比增长17.1%）增长显著，这表明该地区正朝着全年型度假区的方向发展。

市场的驱动力仍然是海外高净值人群。在2025-26年冬季，到访新雪谷的外国游客人均消费额高达约58万日元（约 3,671 美元），这一数字惊人地达到了日本本土住客的约4.6倍（资料来源：NewsCast）。此外，外国游客的总住宿人次也同比增长了32.9%，表明游客的停留时间正在延长，这进一步推高了对高品质住宿设施的需求（资料来源：NewsCast）。

为满足这些需求，该地区的开发项目也在稳步推进。新雪谷联盟（Niseko United）计划于2026年11月28日开启新雪季，而新雪谷村（Niseko Village）全新的8人座“新森林缆车”（Shin Mori Gondola）也预计于2026年12月投入运营（资料来源：Japow Now!）。在持续投资提升度假区吸引力的同时，建筑工程成本指数同比上涨了8.2%（资料来源：Conshift），这也对新建物业的价格产生了影响。

【别墅・独栋住宅】价格两极分化趋势？价格动向与焦点物业

在别墅和独栋住宅市场，价格两极分化的趋势日益明显。根据本公司截至2025年12月对各公司网站挂牌信息的统计，新雪谷地区物业（96处）的价格中位数为2亿5,000万日元（约 1,582,278 美元），而留寿都地区（7处）为2亿8,500万日元（约 1,803,797 美元）。尽管留寿都的物业数量较少，但似乎高价位物业正在引领市场（资料来源：本公司根据各公司挂牌价格统计）。

上图显示了别墅和独栋住宅的挂牌价格及数量的推移。在新雪谷地区，挂牌物业数量呈显著增加趋势，而价格中位数则保持平稳或略有上升。这表明市场中同时存在高价位物业和价格已进行调整的物业。

事实上，从2025年1月到12月，即使在同一个新雪谷地区内，不同位置和物业等级的物业也表现出截然不同的命运：例如，花园（Hanazono）地区的一处物业价格上涨了30%，而比罗夫（Hirafu）村内的一处物业价格则下跌了34%（资料来源：本公司根据各公司挂牌价格统计）。市场上也出现了一些挂牌价格频繁变动的物业，因此有必要审慎评估市场状况。

在留寿都地区，市场上出现了一些大型别墅，如“Rusutsu Yotei View House”（挂牌价3亿2,000万日元，由Niseko Real Estate代理）和“Tahi Chalet Rusutsu”（挂牌价2亿8,500万日元，由Niseko Realty代理），这些物业交通便利，可轻松前往度假村，并拥有绝佳的景观。它们深受重视私密住宿体验的高净值人群的青睐。

【公寓】The Vale Rusutsu等热门物业的价格趋势

公寓市场依然保持着高人气。根据本公司截至2025年12月的统计，新雪谷地区（77处）的价格中位数为2亿200万日元（约 1,278,481 美元），每平方米单价中位数为约236万日元/平方米。相比之下，留寿都地区（5处）的价格中位数为1亿4,200万日元（约 898,734 美元），每平方米单价中位数为约139万日元/平方米，价格仍比新雪谷更易于承受（资料来源：本公司根据各公司挂牌价格统计）。

在新雪谷，位于比罗夫（Hirafu）中心的豪华公寓“Setsu Niseko”人气尤为突出。从2025年1月到12月，多种户型的价格涨幅超过30%，其中甚至有单元上涨了44%（资料来源：本公司根据各公司挂牌价格统计）。这可以说是便利性与品牌力共同推高价格的典型案例。

代表留寿都的可滑雪进出（ski-in/ski-out）公寓“The Vale Rusutsu”同样值得关注。其顶层公寓正以5亿7,000万日元（约 3,607,595 美元）的价格挂牌出售（资料来源：Niseko Real Estate）。此外，还有一个单卧室单元在过去一年中价格从7,100万日元（约 449,367 美元）上涨至1亿900万日元，涨幅超过50%，这充分显示了留寿都地区的巨大潜力（资料来源：Niseko Real Estate，本公司根据各公司挂牌价格统计）。

【土地】地价持续上涨，留寿都及周边地区备受关注

作为房地产价格先行指标的地价也在持续上涨。根据2026年的基准地价，新雪谷地区中心的俱知安町的总体平均地价同比上涨了11.10%（资料来源：土地代数据）。这表明市场对整个地区资产价值的预期仍然很高。

从截至2025年12月的挂牌价格来看，新雪谷地区（257块）的土地价格中位数为1亿2,000万日元（约 759,494 美元），每平方米单价中位数约为60,500日元。相比之下，留寿都地区（15块）的价格中位数为4,400万日元（约 278,481 美元），而每平方米单价中位数则约为77,400日元，超过了新雪谷（资料来源：本公司根据各公司挂牌价格统计）。这被认为是由于需求集中在留寿都度假村周边交通便利的土地上。

土地市场也出现了价格两极分化，例如安努普利（Annupuri）地区有地块价格上涨了22%，而比罗夫（Hirafu）附近也有地块价格下调了40%以上（资料来源：本公司根据各公司挂牌价格统计）。能否看到羊蹄山、与度假村的距离以及基础设施的完善程度等因素都会对价格产生重大影响，因此实地考察必不可少。

从未来发展潜力来看，留寿都度假村计划于2029年春季开设山顶别墅“NOT A HOTEL RUSUTSU”，这也是一个重要的积极因素（资料来源：Hapisnow）。这样的大规模开发项目有可能进一步推高周边地区的土地价值。

总结：从最新价格解读新雪谷・留寿都未来的房地产投资

在2026-27雪季来临之际，新雪谷・留寿都的房地产市场在强劲的入境需求和对度假村开发的期待推动下，持续保持活跃。然而，仔细观察挂牌价格的动向可以发现，根据物业类型和位置的不同，价格波动巨大，“两极分化”的趋势日益明显。

特别是在别墅和土地方面，市场上开始出现价格经过调整的物业，这对于投资者而言，也可以看作是选择范围的扩大。此外，过去常被新雪谷光芒所掩盖的留寿都地区，如今其潜力正重新受到关注，其土地的每平方米单价和代表性公寓的价格涨幅甚至超过了新雪谷。

在建筑成本持续飙升的背景下，新建物业的价格未来可能会继续保持高位。考虑到这样的市场环境，投资者不能再简单地认为“只要是新雪谷的物业就会涨价”，而是需要比以往任何时候都更加审慎地评估每个地区和物业的独特价值。

本文旨在提供信息，不构成任何特定的投资建议。最终的投资决策请您自行负责。

关于在留寿都・新雪谷的土地和别墅投资，请通过 GA Partners 的联系我们页面进行咨询。

资料来源

• @Press
• NewsCast
• 土地代数据
• Japow Now!
• Hapisnow
• Conshift
• 本公司根据各公司挂牌价格统计（截至2024年9月/2025年1月/6月/12月及2026年11月）
• Niseko Real Estate
• Niseko Realty

※本文中的价格与数据基于各来源的公开信息，不构成对未来价格的保证。投资决策请自行判断。

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